離婚で家を売るときの注意点

 

 

離婚する時、その後の生活の明暗を分ける要素になるのが、家を売るということです。ローンが残っていなければ、売却益を分ければいいのですが、ローンが残っている場合は注意が必要です。夫が家を妻に譲るとしても、簡単に名義変更はできません。

 

どのように扱うかの、注意点について、考えてみましょう。

 

1.夫が住み続け、ローンも名義も夫のままの場合
住宅ローンの残高が不動産の時価を下回る場合は、売却益の半分が妻に渡されます。
住宅ローンの残高が不動産の時価を上回る場合は、売却損の半分を妻が支払うことになります。

 

2.妻が住み続け、住宅ローンを借り換えて、不動産名義を妻にする場合

夫が組んだローンで妻が住む場合はローンの借り換えをする必要があります。妻の収入が審査対象になるため、収入が満たない場合は借り換えができないので、注意が必要です。

 

3.妻が住み続け、不動産名義は夫のままで、ローンも夫が払い続ける場合

「契約者本人がその家に住み続ける」という原則に反しているため、銀行から契約違反を問われ、一括返済を求められるリスクがあります。

 

また、夫が住宅ローンを滞納するリスクです。離婚の時公正証書に書いて約束した筈なのに、その約束が守られないこともあります。

 

リスクが抑えられる方法とは

 

 

離婚をした時、一番リスクを抑えられる方法は、家を売ることです。家を売ることで、住宅ローンの契約を終了し、連帯債務者・連帯保証人の解消もできます。離婚後の生活を考えると、少しでも家を高く売却することが必要です。今は、ネットでもアンダーローンなのかオーバーローンなのかを査定してくれるサイトがあり、それを試してみるのも一案です。

 

不動産は定価の決まっているものと違って、相場より安く売れるリスクもあるし、相場よりも高く売れる可能性もあります。

 

その時の社会情勢や景気等に左右されたり、何よりも、売り主と買い主のニーズが大きく影響します。離婚時のごたごたから早く逃れたくて、売り急いだりするとオーバーローンのリスクが高まります。

 

ネット上にある不動産一括査定を利用するなどして、離婚後の生活をスムーズにスタートさせるためにも、手元に財産が少しでも多く残るように配慮することが大切です。財産を分割する時、不動産だけでなく分散している預貯金なども分割します。また、住宅ローンを組むとき、売却時にアンダーローンになるように、固定金利と変動金利のミックスローンを組んでいると、金利上昇のリスクを分散できることがあります。